Podklady pro daňové přiznání (§9) — kompletní návod

Kde to najdete: stránka Nemovitosti → tlačítko Podklady pro přiznání (PRO funkce). Vyberete zdaňovací období a můžete: stáhnout XLSX (10 listů), stáhnout ZIP balíček (XLSX + PDF souhrn + přiložené doklady k výdajům), nebo podklady rovnou poslat e-mailem účetní.

Co podklady obsahují

• Souhrn P2 — čísla připravená přesně na řádky 201–206 Přílohy č. 2 přiznání + automatická upozornění (DPH limit, pásmo 23 %, zálohy na daň, termíny podání)
• Paušál 30 % vs. skutečné výdaje — obě varianty vedle sebe s doporučením výhodnější
• Příjmy — každá přijatá platba (nájemné odděleně od záloh na služby), pohledávky, mezisoučty za nemovitost
• Výdaje — klasifikované do daňových kategorií (uplatnitelné hned / technické zhodnocení / fond oprav / neuznatelné…)
• Úroky z úvěrů — odhad z parametrů úvěru, nebo přesná částka z potvrzení banky
• Odpisové karty — plán odpisů každé nemovitosti (rovnoměrné i zrychlené)
• Speciality — s.r.o. nemovitosti mimo §9, prodané nemovitosti, SJM
• Kontinuita — způsob uplatnění výdajů v minulých letech
• Poplatník a Metodika — vaše údaje, předávací protokol, vysvětlení odkud čísla jsou

Než podklady vygenerujete: připravte si data

Kvalita podkladů = kvalita vašich dat. Projděte těchto 7 kroků — report vás na nedostatky upozorní automatickými hlídači, ale lepší je mít data v pořádku předem.

1. 1
   Zkontrolujte data úhrad nájmů. Daní se podle dne, kdy peníze skutečně přišly (tzv. hotovostní princip) — prosincový nájem zaplacený v lednu patří do dalšího roku. Pokud jste data zadávali zpětně (migrace), opravte datum úhrady u předpisů na skutečné datum platby — jinak se vám příjmy minulých let zdaní v jednom roce.
   Snímek obrazovky bude doplněn
2. 2
   Potvrďte daňovou klasifikaci výdajů. U výdaje vyberte klasifikaci (formulář výdaje → „Daňová klasifikace"). Pozor na rozdíl oprava (uplatníte hned) vs. technické zhodnocení — rekonstrukce, které v součtu za rok a nemovitost přesáhnou 80 000 Kč, se neodečítají hned, ale zvyšují vstupní cenu a odpisují se. Výdaje označené ⚠ v reportu jsou odvozené automaticky — zkontrolujte je.
   Snímek obrazovky bude doplněn
3. 3
   Vyplňte Daňové údaje nemovitosti (detail nemovitosti → Ekonomika → „Daňové údaje (odpisy)"): vstupní cenu bez pozemku, hodnotu pozemku, odpisovou skupinu (byty a domy = 5, tj. 30 let), metodu a rok zahájení. Tip: u nemovitosti pronajaté déle než 5 let po koupi můžete použít reprodukční cenu ze znaleckého posudku — bývá výhodnější.
   Snímek obrazovky bude doplněn
4. 4
   Doplňte úroky z úvěrů. Homeroo je odhadne z parametrů úvěru, ale banka vám každý rok posílá potvrzení o zaplacených úrocích — přesnou částku zadejte na detailu úvěru („Úroky pro daňové přiznání"). Potvrzení banky má vždy přednost před odhadem a účetní ho stejně chce jako doklad.
   Snímek obrazovky bude doplněn
5. 5
   Vyplňte profil poplatníka (Profil → „Údaje pro daňové přiznání"): jméno, adresa, případně DIČ a finanční úřad — předvyplní se do podkladů.
   Snímek obrazovky bude doplněn
6. 6
   Nastavte způsob uplatnění výdajů v minulých letech (Profil → „Způsob uplatnění výdajů po letech"). Při změně paušál ↔ skutečné vás report upozorní na úpravu základu daně podle § 23 odst. 8 — tu řešte s poradcem.
   Snímek obrazovky bude doplněn
7. 7
   Zkontrolujte SJM a podíly. U nemovitosti ve společném jmění manželů zaškrtněte SJM (daní celé jeden z manželů). U podílového spoluvlastnictví nastavte svůj podíl v % — příjmy, výdaje i odpisy se krátí automaticky.
   Snímek obrazovky bude doplněn

Jak číst Souhrn (první list)

Čísla v Souhrnu odpovídají řádkům Přílohy č. 2 přiznání: ř. 201 = příjmy, ř. 202 = výdaje (sloupec B skutečné, C paušál), ř. 206 = dílčí základ daně, který přenesete na ř. 39 přiznání. Pod tabulkou najdete hlídače — upozornění na věci, které stojí za kontrolu (např. platba vypadající jako kauce, výdaje bez klasifikace, blížící se limit DPH). Hlídače neberte jako chyby — jsou to otázky, na které má znát odpověď vaše účetní.

Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

Report spočítá obě varianty a doporučí výhodnější. Pamatujte: paušál je 30 % z příjmů, max 600 000 Kč ročně, platí pro všechny pronajímané nemovitosti najednou a v paušálních letech vám odpisy propadají (běží evidenčně dál). Skutečné výdaje (včetně odpisů a úroků) bývají u zadlužených či rekonstruovaných nemovitostí výrazně výhodnější. Způsob nejde zpětně měnit po lhůtě pro podání.

Odeslání účetní

Tlačítkem Poslat účetnímu… odešlete XLSX + PDF souhrn přímo z aplikace (s vaší volitelnou zprávou; odpověď přijde na váš e-mail). Kompletní ZIP balíček navíc obsahuje i přiložené doklady (faktury) k výdajům — ideální jako jednorázové předání. Ještě lepší dlouhodobé řešení: pozvěte účetní přímo do svého portfolia (Portfolia → Sdílení).

Časté otázky

Proč mám v reportu 0 příjmů? Vybrali jste rok, ve kterém žádná platba nepřišla (daní se podle data úhrady). Aplikace nabízí jen roky, kde máte data, a předvybírá poslední rok s příjmy.

Co znamená „legacy záznam"? Uhrazený předpis bez rozpisu plateb — datum úhrady u něj může být datum zadání do aplikace, ne skutečné platby. Zkontrolujte je (krok 1 výše).

Proč je u úroků „ODHAD"? Homeroo simuluje splátkový kalendář z parametrů úvěru. Přesné číslo zadejte z ročního potvrzení banky — pak se použije místo odhadu.

Generuji v průběhu roku — jsou čísla finální? Ne, report to výrazně označí. Pravidelné náklady se počítají jen do data generování a rok není uzavřený. Pro přiznání generujte po skončení roku.