Podklady pro daňové přiznání (§9): kompletní návod

Kde to najdete: stránka Nemovitosti → tlačítko Podklady pro přiznání (PRO funkce). Vyberete zdaňovací období a můžete: stáhnout XLSX (10 listů), stáhnout ZIP balíček (XLSX + PDF souhrn + přiložené doklady k výdajům), nebo podklady rovnou poslat e-mailem účetní.

Co podklady obsahují

• Souhrn P2: čísla připravená přesně na řádky 201–206 Přílohy č. 2 přiznání + automatická upozornění (DPH limit, pásmo 23 %, zálohy na daň, termíny podání)
• Paušál 30 % vs. skutečné výdaje: obě varianty vedle sebe s doporučením výhodnější
• Příjmy: každá přijatá platba (nájemné odděleně od záloh na služby), pohledávky, mezisoučty za nemovitost
• Výdaje: klasifikované do daňových kategorií (uplatnitelné hned / technické zhodnocení / fond oprav / neuznatelné…)
• Úroky z úvěrů: odhad z parametrů úvěru, nebo přesná částka z potvrzení banky
• Odpisové karty: plán odpisů každé nemovitosti (rovnoměrné i zrychlené)
• Speciality: s.r.o. nemovitosti mimo §9, prodané nemovitosti, SJM
• Kontinuita: způsob uplatnění výdajů v minulých letech
• Poplatník a Metodika: vaše údaje, předávací protokol, vysvětlení odkud čísla jsou

Než podklady vygenerujete: připravte si data

Kvalita podkladů = kvalita vašich dat. Projděte těchto 7 kroků. Report vás na nedostatky upozorní automatickými hlídači, ale lepší je mít data v pořádku předem.

1. 1
   Zkontrolujte data úhrad nájmů. Daní se podle dne, kdy peníze skutečně přišly (tzv. hotovostní princip): prosincový nájem zaplacený v lednu patří do dalšího roku. Pokud jste data zadávali zpětně (migrace), opravte datum úhrady u předpisů na skutečné datum platby, jinak se vám příjmy minulých let zdaní v jednom roce.
2. 2
   Potvrďte daňovou klasifikaci výdajů. U výdaje vyberte klasifikaci (formulář výdaje → „Daňová klasifikace"). Pozor na rozdíl oprava (uplatníte hned) vs. technické zhodnocení: rekonstrukce, které v součtu za rok a nemovitost přesáhnou 80 000 Kč, se neodečítají hned, ale zvyšují vstupní cenu a odpisují se. Výdaje označené ⚠ v reportu jsou odvozené automaticky. Zkontrolujte je.
3. 3
   Vyplňte Daňové údaje nemovitosti (detail nemovitosti → Ekonomika → „Daňové údaje (odpisy)"): vstupní cenu bez pozemku, hodnotu pozemku, odpisovou skupinu (byty a domy = 5, tj. 30 let), metodu a rok zahájení. Tip: u nemovitosti pronajaté déle než 5 let po koupi můžete použít reprodukční cenu ze znaleckého posudku, která bývá výhodnější.
4. 4
   Doplňte úroky z úvěrů. Homeroo je odhadne z parametrů úvěru, ale banka vám každý rok posílá potvrzení o zaplacených úrocích. Přesnou částku zadejte na detailu úvěru („Úroky pro daňové přiznání"). Potvrzení banky má vždy přednost před odhadem a účetní ho stejně chce jako doklad.
5. 5
   Vyplňte profil poplatníka (Profil → „Údaje pro daňové přiznání"): jméno, adresa, případně DIČ a finanční úřad. Předvyplní se do podkladů.
6. 6
   Nastavte způsob uplatnění výdajů v minulých letech (Profil → „Způsob uplatnění výdajů po letech"). Při změně paušál ↔ skutečné vás report upozorní na úpravu základu daně podle § 23 odst. 8. Úpravu řešte s poradcem.
7. 7
   Zkontrolujte SJM a podíly. U nemovitosti ve společném jmění manželů zaškrtněte SJM (daní celé jeden z manželů). U podílového spoluvlastnictví nastavte svůj podíl v %. Příjmy, výdaje i odpisy se krátí automaticky.

Jak číst Souhrn (první list)

Čísla v Souhrnu odpovídají řádkům Přílohy č. 2 přiznání: ř. 201 = příjmy, ř. 202 = výdaje (sloupec B skutečné, C paušál), ř. 206 = dílčí základ daně, který přenesete na ř. 39 přiznání. Pod tabulkou najdete hlídače: upozornění na věci, které stojí za kontrolu (např. platba vypadající jako kauce, výdaje bez klasifikace, blížící se limit DPH). Hlídače neberte jako chyby. Jsou to otázky, na které má znát odpověď vaše účetní.

Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

Report spočítá obě varianty a doporučí výhodnější. Pamatujte: paušál je 30 % z příjmů, max 600 000 Kč ročně, platí pro všechny pronajímané nemovitosti najednou a v paušálních letech vám odpisy propadají (běží evidenčně dál). Skutečné výdaje (včetně odpisů a úroků) bývají u zadlužených či rekonstruovaných nemovitostí výrazně výhodnější. Způsob nejde zpětně měnit po lhůtě pro podání.

Odeslání účetní

Tlačítkem Poslat účetnímu… odešlete XLSX + PDF souhrn přímo z aplikace (s vaší volitelnou zprávou; odpověď přijde na váš e-mail). Kompletní ZIP balíček navíc obsahuje i přiložené doklady (faktury) k výdajům, což je ideální jako jednorázové předání. Ještě lepší dlouhodobé řešení: pozvěte účetní přímo do svého portfolia (Portfolia → Sdílení).

Časté otázky

Proč mám v reportu 0 příjmů? Vybrali jste rok, ve kterém žádná platba nepřišla (daní se podle data úhrady). Aplikace nabízí jen roky, kde máte data, a předvybírá poslední rok s příjmy.

Co znamená „legacy záznam"? Uhrazený předpis bez rozpisu plateb. Datum úhrady u něj může být datum zadání do aplikace, ne skutečné platby. Zkontrolujte je (krok 1 výše).

Proč je u úroků „ODHAD"? Homeroo simuluje splátkový kalendář z parametrů úvěru. Přesné číslo zadejte z ročního potvrzení banky. Pak se použije místo odhadu.

Jsou čísla finální, když generuji v průběhu roku? Ne, report to výrazně označí. Pravidelné náklady se počítají jen do data generování a rok není uzavřený. Pro přiznání generujte po skončení roku.