Jak číst výnosnost: hrubá vs. čistá a co je cashflow
Srozumitelné vysvětlení rozdílu mezi hrubou a čistou výnosností, výnosem ke kupní a k tržní ceně a co přesně znamená měsíční cashflow.
Aktualizováno 6. 11. 20266 minut čtení
K čemu to je
Výnosnost a cashflow jsou dvě nejdůležitější čísla, podle kterých se pozná, jestli je nemovitost dobrá investice. Tento článek vysvětluje, co znamenají, aby vám čísla na Dashboardu i ve Statistikách dávala smysl.
Hrubá vs. čistá výnosnost
Hrubá výnosnost porovnává celkový roční nájem s hodnotou nemovitosti. Neodečítá žádné náklady. Je to rychlé, hrubé srovnání. Čistá výnosnost počítá s tím, co vám reálně zůstane: od nájmu odečte provozní náklady (daň z nemovitosti, pojištění, fond oprav, správu, údržbu) a teprve to vztáhne k hodnotě nemovitosti.
- Hrubá výnosnost = roční hrubý nájem ÷ hodnota nemovitosti × 100.
- Čistá výnosnost = roční čistý nájem (po odečtení provozních nákladů) ÷ hodnota nemovitosti × 100.
- Čistá výnosnost je vždy nižší než hrubá, a přesto je to číslo, kterému se vyplatí věřit víc.
Tip
Při srovnávání nabídek nemovitostí se ptejte vždy na čistou výnosnost. Inzeráty rády uvádějí jen hrubou, protože vypadá lákavěji.
Výnos ke kupní ceně vs. k tržní ceně
Homeroo ve Statistikách ukazuje výnosnost dvěma způsoby a každý odpovídá na jinou otázku:
- Výnos ke kupní ceně odpovídá: „Jak dobře se mi vrací peníze, které jsem do nemovitosti původně vložil?" Vztahuje nájem k ceně, za kterou jste nemovitost koupili.
- Výnos k tržní ceně odpovídá: „Vyplatí se mi nemovitost držet i dnes?" Vztahuje nájem k aktuální tržní hodnotě. Pokud cena nemovitosti vyrostla, bude tento výnos nižší než výnos ke kupní ceně.
Dobré vědět
Příklad: byt jste koupili za 3 mil. Kč, dnes má tržní hodnotu 5 mil. Kč a vynáší 180 000 Kč ročně čistého. Výnos ke kupní ceně je 6 %, ale k tržní ceně už jen 3,6 %. Obě čísla jsou správně, jen odpovídají na jinou otázku.
Co je cashflow
Cashflow je hotovost, která vám každý měsíc reálně zůstane v kapse. Na rozdíl od výnosnosti počítá i se splátkami úvěrů.
- Měsíční cashflow = čistý nájem − splátka úvěru.
- Kladné cashflow (zeleně) znamená, že vám nemovitost každý měsíc vydělává hotovost.
- Záporné cashflow (červeně) znamená, že na nemovitost každý měsíc doplácíte, což nemusí být problém, pokud roste hodnota a klesá dluh.
Pozor
Nemovitost může mít skvělou výnosnost a přitom záporné cashflow, třeba kvůli vysoké splátce nově čerpané hypotéky. Proto sledujte obě čísla zároveň, ne jen jedno.
Kde to v Homeroo uvidíte
- Statistiky portfolia (/statistics): dlaždice Výnos ke kupní ceně, Výnos k tržní ceně, Čistý měs. nájem a Měsíční cashflow za celé portfolio.
- Detail nemovitosti: výnosnost a cashflow konkrétní nemovitosti.
- Více bytů najednou: jak vypadá správa portfolia bytů s jedním přehledem nájmů a výnosnosti.
Časté chyby a FAQ
- Proč je čistá výnosnost nižší než hrubá? Protože odečítá provozní náklady. To je správně.
- Mám kladnou výnosnost, ale záporné cashflow. Jak? Výnosnost nepočítá splátku úvěru, cashflow ano. Vysoká splátka stáhne cashflow do mínusu.
- Která čísla mám sledovat? Pro porovnání nemovitostí čistou výnosnost, pro plánování hotovosti cashflow.
Byl tento návod užitečný?